Je hypotheek oversluiten, of ook wel met je hypotheek overstappen of je hypotheek omzetten, kan flinke besparingen opleveren. Een lagere hypotheekrente betekent immers lagere maandlasten. Maar er kunnen meer redenen zijn om over te sluiten. Betere voorwaarden of het aanpassen van je hypotheekvorm, een echtscheidingssituatie of vooruitlopen op het einde van je rentevast periode. Om een goede keuze te kunnen maken wil je eerst weten wat oversluiten gaat kosten en wat het oplevert.
Hypotheek oversluiten? Ga naar je hypotheekadviseur.
Om erachter te komen of overstappen met je hypotheek interessant is kun je het best naar je hypotheekadviseur gaan. Deze zal jouw hypotheekrente vergelijken met de rente in de markt. Is jouw rente hoog en de markrente laag, dan kan het zijn dat oversluiten interessant is. Je hypotheekadviseur zal de boete opvragen bij je huidige bank. Deze boete zal hij/zij afzetten tegen de lagere maandlast die de nieuwe rente met zich meebrengt. Is het voordeel groter dan de boete, dan is oversluiten financieel gezien interessant.
Boeterente, wat houdt dat in?
Oversluiten van je hypotheek betekent eigenlijk dat je je hypotheekschuld eerder aflost dan afgesproken met je bank. Of anders gezegd: dat je je rentecontract met de bank openbreekt. Ten tijde van het vastleggen van je rentevastperiode heeft de bank geld moeten inkopen op de geldmarkt. Dat heeft ze een bepaalde rente gekost. Nu de marktrente gedaald is en jij van deze rente af wil, blijft de bank met duur ingekocht geld zitten. Het verschil tussen de rente die je betaalt en de rente die de bank op dit moment aanbiedt, moet je in een keer betalen. Dat heet boeterente. Dus: stel je betaalt nu 5% rente. En de hypotheekrente bij je bank is nu 4%. Je rente staat nog 2 jaar vast en je hypotheek is EUR 200.000. Dan bedraagt de boete grofweg 5% -/- 4% = 1%. 1% x 200.000 = 2.000. En dat x 2 (je restant rentevast periode is immers 2 jaar), dus de boete bedraagt EUR 4.000. Vaak mag je 10% tot 20% "boetevrij aflossen". In deze berekening betaal je dus eigenlijk een boete over EUR 180.000 tot EUR 160.000. Als je dit aspect meeneemt wordt de boete dus een stuk lager, zeg ergens tussen de EUR 3.600 en EUR 3.200.
De hier uitgelegde methode heet de Netto Contante Waarde berekening. De meeste banken werken met deze methode, maar het kan zijn dat andere manieren worden gebruikt om de boeterente te berekenen.
Vanaf wanneer wordt de boeterente acceptabel?
Laten we bovengenoemd voorbeeld aanhouden. Het verschil in rente bij je huidige bank tussen wat je nu betaalt en die ze aan nieuwe klanten aanbieden bedraagt 1%. Maar wellicht is er een andere bank die een lagere rente aanbiedt dan 4%. Misschien wel 3,5%. De lagere lasten die dit opbrengt bedraagt 2 jaar x 1,5% (het verschil tussen 5% en 3,5%) = 3% x EUR 200.000 = EUR 6.000. De totale winst bedraagt dan EUR 6.000 -/- EUR 3.600= EUR 2.400. Je hypotheek omzetten: overige kosten. Nadat je je voordeel hebt berekent als je zou oversluiten ben je er nog niet. Je hypotheek overzetten kost natuurlijk geld: je krijgt te maken met taxatiekosten, kosten hypotheekadvies en notariskosten. Als de uitkomst dan nog positief is, dan is de boeterente dus acceptabel en oversluiten financieel gezien interessant.
Hypotheek overzetten: wat is het juiste moment?
Voor de optimale opbrengst is het belangrijk dat je het juiste moment kiest om je hypotheek over te zetten. Dat moment is als de rente zo laag mogelijk staat en er een groot verschil is tussen de rentes van andere banken en je huidige bank. Soms betaal je sowieso geen boeterente wanneer je je hypotheek omzet: als je nu een variabele rente hebt op je hypotheek; als je gaat verhuizen; als je rentevast periode afloopt; als de huidige hypotheekrente bij de bank waar je hypotheek loopt hoger ligt dan de rente die je nu betaalt.
Wanneer is oversluiten moeilijk?
Je kan in een situatie zitten dat je hypotheek omzetten vrijwel niet mogelijk is. Bijvoorbeeld als je inkomen is gedaald doordat je partner of jijzelf minder is gaan werken. Hoewel je zelf vindt dat je de lasten best kan dragen, werken banken met een vaste toets. Doordat je inkomen is gedaald kan het zijn dat je niet meer door deze toets komt. Een andere reden om niet te kunnen oversluiten kan zijn omdat je hypotheek "onder water staat". Deze term gebruikt men als je hypotheek hoger is dan de waarde van je woning. Je bent in dat geval genoodzaakt om bij je huidige bank te blijven, of om eerst je hypotheek een stuk af te lossen. Pas dan kun je naar een bank met een interessantere rente verstappen. Doe niet zelf de aanname dat je "toch niet kunt oversluiten". Zoek hypotheekadvies bij een onafhankelijke hypotheekadviseur.
Bij welke hypotheekvorm is oversluiten minder interessant?
De (bank)spaarhypotheek leent zich minder goed voor oversluiten. Dit komt doordat de hypotheekrente en de rentevergoeding in de spaarpolis precies hetzelfde zijn. Als je je hypotheek oversluit om een lagere hypotheekrente te krijgen, dan zal dus ook de rentevergoeding in de polis of op de spaarrekening dalen. Bij de (bank)spaarhypotheek heb je altijd een vast doelkapitaal waar je naartoe spaart in je polis. Om dit doelkapitaal tegen een lagere rentevergoeding te bereiken, moet je dus meer gaan inleggen. Kortom: je hypotheekrente daalt, de inleg in je polis stijgt. Je hypotheekrente voordeel wordt dus (grotendeels) opgeheven door de hogere inleg die je gaat betalen om je doel te bereiken. Als je de kosten die bij oversluiten komen kijken in ogenschouw neemt, dan is de kans erg klein dat je er beter van wordt als je je spaarhypotheek oversluit. Heb je een combinatie van bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek, beleggingshypotheek, lineaire of annuitaire hypotheek met een spaarhypotheek, dan kan het zijn dat oversluiten nog steeds iets oplevert. Laat dat goed uitzoeken door je hypotheekadviseur.
Omgekeerd zal het grootste voordeel behaald worden als je een hypotheek hebt waar je hypotheekrente los staat van de wijze van aflossen. Dat is het geval bij aflossingsvrije hypotheken, beleggingshypotheken, hypotheken met een beleggings- of winstdelende polis en lineaire en annuitaire hypotheken.
