Hypotheekadvies: welke smaken hypotheek zijn er?
Sluit je een nieuwe hypotheek, dan kun je kiezen uit twee smaken: de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Tenminste, als je van de hypotheekrente aftrek wilt genieten. Had je voor 2013 al een hypotheek, dan kun je die gewoon meenemen, ongeacht de vorm (aflosvrij, spaar, beleg). Maar een nieuwe hypotheek moet worden afgelost om aftrekbaar te kunnen zijn.
Annuïteitenhypotheek meest populaire hypotheek
De annuïteitenhypotheek wordt het meest gekozen. De reden is dat deze variant de laagste lasten bij aanvang heeft. De lineaire hypotheek begint met noemenswaardig hogere maandlasten en wordt daardoor een stuk minder gesloten. En dat terwijl de lineaire hypotheek over de gehele looptijd het goedkoopst is.
Bruto en netto maandlasten: hoe zit dat?
We gaan uit van een nieuwe hypotheek, lineair of annuïtair. De bestanddelen bij deze hypotheekvormen zijn: hypotheekrente en aflossing. De hypotheekrente die je betaalt kan je aftrekken van je inkomstenbelasting. Hoeveel je terugkrijgt hangt af van de totale rente die je betaalt en van je inkomen. Hoe hoger je inkomen, hoe meer je van de belastingdienst terug krijgt. Je bruto maandlasten (voordat je de rente hebt afgetrokken van de belasting) zijn hypotheekrente + aflossing. De netto lasten zijn de lasten nadat je de hypotheekrente hebt afgetrokken van de belasting.
De annuïteitenhypotheek
De annuïteitenhypotheek is zo berekend, dat je gedurende de hele looptijd dezelfde BRUTO maandlast (dus rente en aflossing) hebt. Dat heet de "annuïteit".
Het kenmerk van de annuïteiten hypotheek is echter: in het begin los je weinig af per maand en betaalt de fiscus (door je belastingteruggave) maximaal mee. Gedurende de looptijd loopt je aflossing per maand langzaam op. Het aflossings bestanddeel (wat je niet kan aftrekken van de belasting) wordt namelijk steeds groter en het hypotheekrente deel (wat je wel kan aftrekken) wordt steeds kleiner. Aan het eind van de looptijd betaal je dus netto meer dan aan het begin van de looptijd.
De lineaire hypotheek
De lineaire hypotheek zit makkelijker in elkaar. Elke maand los je hetzelfde bedrag af gedurende de looptijd. Daardoor wordt de hypotheekrente die je betaalt maandelijks minder en wordt je maandelijkse hypotheeklast langzaam minder.
Stel je hebt een looptijd van 30 jaar en een hypotheek van EUR 180.000, dan los je maandelijks EUR 500 af.
Immers: EUR 500 * 360 maanden = EUR 180.000. Je hypotheek wordt dus maandelijks EUR 500 lager.
Een rekenvoorbeeld
Frank en Jolanda kopen een huis. Uit het hypotheekadvies blijkt dat ze EUR 180.000 hypotheek nodig hebben. Ze kiezen voor een rentevaste periode met een rente van 4%. De hypotheekadviseur laat ze het verschil in lasten zien tussen een annuïteitenhypotheek, een lineaire hypotheek en een combinatie van die twee:
(De genoemde personen, adres en inkomen zijn volledig fictief)
Zoals je kunt zien is de lineaire hypotheek over de hele looptijd het goedkoopst. De totale netto lasten bedragen namelijk
EUR 257.713. De kosten van de volledige annuïteitenhypotheek bedragen netto EUR 270.759. En de variant met een combinatie van annuïteiten en lineair komt uit op netto EUR 268.616.
Bovengenoemd voorbeeld is bedoeld om kaal de verschillende hypotheekvormen te vergelijken. Natuurlijk komt er meer kijken bij hypotheekadvies: heb je een overlijdensrisicoverzekering nodig en wil je het risico van arbeidsongeschiktheid dekken. Ook kun je een specifieke spaar- of beleggingswens hebben met een specifiek doel. In een hypotheekadvies gesprek komen alle aspecten naar voren.
