In dit artikel ga ik graag in op de veelgestelde vraag: Wat is beter, een woning huren of kopen? Maar eerst een paar feiten over huurders en kopers. ‘Huurders besteden gemiddeld 35% van hun inkomen aan wonen. Voor woningeigenaren ligt dit percentage rond de 25%, maar daar komen de kosten van (groot) onderhoud dan nog bij.’ ‘Mensen die wonen in een huurwoning zijn niet alleen minder tevreden over hun woning, maar ook vinden zij de kwaliteit van hun leven opvallend minder dan van mensen die wonen in een koopwoning.’ Zie daar enkele conclusies in het recente rapport van het CBS met als titel: "De kwaliteit van leven in Nederland".
HUREN OF KOPEN?
Meer huurders zullen kopers worden. De huidige lage rente en de politieke beslissing om in de komende jaren de huurprijzen stelselmatig te laten stijgen in combinatie met een groot aanbod van koopwoningen, zal het voor steeds meer mensen aantrekkelijk maken om een woning te kopen. Toch verdient het antwoord op die vraag per cliënt een gedegen analyse van wensen, verwachtingen en mogelijkheden. Het antwoord hierop kan een hypotheekadviseur bij uitstek leveren.
Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kun je op verschillende momenten in je leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld wanneer je voor het eerst zelfstandig gaat wonen (je bent starter op de woningmarkt), een gezin gaat stichten, of wanneer je voor je werk moet verhuizen. Op latere leeftijd kan deze vraag spelen wanneer de behoefte bestaat een kleinere of aangepaste woning te betrekken. Telkens weer zal de vraag zijn: wat is in mijn situatie het meest verstandig? Een woning kopen of huren. Wat zijn de voor- en nadelen van een huis kopen.
AANBOD KOOPWONINGEN IS VEEL GROTER DAN AANBOD HUURWONINGEN
Er is slechts een beperkt aanbod aan betaalbare huurwoningen. Hoewel dit per regio verschilt, zijn zeker op het gebied van sociale woningbouw, de huurwoningen schaars. Dit betekent dat er vaak wachtlijsten zijn. Komt een woning vrij, dan is de keuze vaak beperkt. De kans is daardoor klein dat je precies die huurwoning vindt die aansluit bij al jouw wensen.
De markt van koopwoningen is veel groter. Wanneer je al je wensen goed op een rij zet, dan zul je zien dat er op dit moment in jouw omgeving meerdere woningen te koop staan die aan al je wensen voldoen. Bij het kopen van een woning is je keuze dus veel groter dan bij het huren van een woning. En nu het aanbod groter is dan de vraag, heb je ook nog eens een betere onderhandelingspositie.
HUREN STIJGEN
Ieder jaar worden de prijzen van de huren verhoogd. Daarbij kan de jaarlijkse verhoging hoger zijn naarmate je inkomen ook hoger is. Bij verbeteringen aan de huurwoning kan de huurprijs nog extra worden verhoogd. Het effect dat elke nieuwe verhoging ook weer wordt berekend over de voorgaande verhogingen telt zwaar door. Ik geef een voorbeeld:
Je hebt een woning waarvan de huur 750 euro bedraagt. De jaarlijkse huurverhoging is 4%. Na 10 jaar wonen is de huur dan gestegen naar 1.110 euro! Indien je inkomen niet of nauwelijks stijgt, betekent dit dat de woonlasten bij huur een steeds zwaarder beslag leggen op het netto besteedbaar inkomen. Bij het kopen van een woning kun je ervoor kiezen om de hypotheekrente voor langere tijd vast te zetten. Bij kopen worden de woonlasten daardoor een stuk stabieler.
GEWENSTE FLEXIBILITEIT
Bij de aankoop van een woning krijg je te maken met eenmalige kosten voor bijvoorbeeld het hypotheekadvies, de taxatie en overdrachtskosten. Wanneer je de woning weer verkoopt, krijg je ook te maken met bepaalde kosten. Daarbij kan het zo zijn, dat de woning niet snel verkocht kan worden voor de prijs die je daarvoor wilt hebben. Het kopen van een woning is daardoor vooral aantrekkelijk, wanneer je voor langere tijd in de woning wilt blijven wonen. Weet je bijvoorbeeld nu al dat je voor werk binnen enkele jaren moet verhuizen, dan is het huren van een woning vaak financieel een betere optie dan het kopen van een woning.
ONDERHOUD VAN DE WONING
Bij het huren van een woning zijn de lasten voor het bouwkundig onderhoud van de woning voor rekening van de verhuurder. Koop je zelf een woning, dan zijn de kosten voor bijvoorbeeld de vervanging van de cv-installatie, reparatie van het dak en het periodieke schilderwerk voor eigen rekening. Als je een woning koopt, doe je er verstandig aan om hiervoor financiële reserves op te bouwen, zodat je niet in financiële problemen komt op het moment dat zo een grote uitgave gedaan moet worden.
TOESLAGEN EN FISCALITEIT
Afhankelijk van jouw persoonlijke situatie kun je bij het huren van een woning recht hebben op huurtoeslag. Maar als koper van een woning heb je bij het afsluiten van een hypotheek vaak recht op hypotheekrente aftrek, waardoor je per saldo minder belasting betaalt. Een hypotheekadviseur kan een goede vergelijking maken hoe deze twee situaties, huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek, in jouw situatie uitwerken.
VERMOGENSVORMING VIA AANKOOP VAN WONING
Als je een woning koopt en hiervoor een hypotheek afsluit, dan mag je de hypotheekrente vaak op het belastbaar inkomen in mindering brengen, mits je de hypotheek in maandelijkse perioden aflost. Hierdoor wordt de schuld elke maand minder en zal de woning na uiterlijk 30 jaar veelal volledig vrij zijn van hypotheek. De waarde van de woning heb je dus in die 30 jaar zelf bij elkaar gespaard. Wanneer er geen hypotheeklasten meer zijn, stijgt het vrij besteedbaar inkomen. Dat kan bijvoorbeeld belangrijk worden als je met pensioen gaat en als het pensioeninkomen lager is dan het huidige inkomen. Een eigen woning zonder hypotheekschuld kan op die manier een belangrijke functie vervullen als onderdeel van de oudedagsvoorziening.
VUISTREGEL
Elke situatie is anders. Toch kan wel een algemeen beeld worden gegeven. Gemiddeld leidt het huren van een woning in het begin tot lagere woonlasten dan het kopen van een woning. Zeker als ook rekening wordt gehouden met andere kosten die aan het kopen van een woning verbonden zijn, zoals bijvoorbeeld de opstalverzekering en reservering voor onderhoud. In het algemeen wordt gerekend met een omslagpunt van gemiddeld 7 jaar. Daarna is te zien dat de maandlasten bij een eigen woning lager worden dan bij een huurwoning. Bij een lage hypotheekrente kan dit omslagpunt soms eerder bereikt worden. Wordt vervolgens ook nog eens naar de vermogensopbouw gekeken, dan blijkt in veel gevallen dat het eigen vermogen bij een vergelijking tussen kopen en huren veel sterker is gestegen bij kopen dan bij huren. Dat komt vooral door de maandelijkse aflossing van de lening en de waardestijging van de woning op langere termijn.
ANTWOORD IS MAATWERK
Het antwoord op de vraag 'huren of kopen', is voor elke situatie anders. Naast financiële argumenten kunnen ook gevoelselementen een rol spelen. Is flexibiliteit belangrijk? Voel je je in het ene woongebied meer op je gemak dan in het andere woongebied? Een hypotheekadviseur helpt je bij het op een rij zetten van wensen en voorkeuren en financieel in te vullen. Met als eindresultaat een helder antwoord op de vraag: huren of kopen?
Annemieke Westerveld
Erkend Hypothecair Planner
Het HypotheekAdviesHuis Veenendaal
