Als je een hypotheek wilt krijgen, is het verstandig om eerst je financiën op orde te hebben. Momenteel is er in de media veel aandacht voor het feit dat het hebben van een studieschuld vaak een obstakel is om een hypotheek te krijgen. Ook consumptief krediet, een creditcardschuld en andere leningen leiden ertoe dat je minder kunt lenen. Wat veel mensen niet beseffen is dat banken, verzekeraars en andere hypotheekverstrekkers minder uitlenen als er schulden zijn.
Maar hoeveel minder kun je in zo'n geval lenen?
Praktijkvoorbeeld maximale hypotheek
Mevrouw X, heeft een bruto jaarinkomen van €50.000. Uit de verkoop van haar vorige woning heeft zij €45.000 overwaarde overgehouden. Daarnaast heeft zij €10.000 aan spaargeld. Mevrouw wil een woning kopen met een vraagprijs van €245.000. Een eerste berekening op basis van het bruto jaarinkomen geeft een maximale hypotheek aan van €237.000. Met het spaargeld en de overwaarde uit haar vorige woning een passend plaatje zou je verwachten.
Helaas, uit de inventarisatie van de financiële situatie van mevrouw blijkt dat zij een Persoonlijke Lening met een openstaande schuld van €13.000 heeft (mevrouw heeft 2 jaar geleden een auto gekocht en daar een lening voor afgesloten) en een DUO-schuld (studieschuld) van €8.000. Maximale hypotheek rekening houdend met deze schulden: €156.000.
Een totale schuld bij verschillende instanties van €21.000 zorgt er dus voor dat mevrouw €81.000 minder kan lenen!
Hoe is dit mogelijk?
De meeste geldverstrekkers rekenen bij schulden in de vorm van een Persoonlijke Lening en een Doorlopend Krediet met een maandlast van 2% van de in het BKR geregistreerde schuld. Dat is dus met een toets rente van 24% per jaar! Ook als je feitelijk maar 5% over je schuld betaalt. De reden hiervan is dat de maandlast niet alleen uit rente, maar ook uit aflossingen bestaat. Ook houden ze bij de toetsing een hogere rente aan om toekomstige rentestijgingen op te vangen.
Bij een studieschuld wordt gerekend met 0,45% of 0,75% maandlasten, afhankelijk van de regeling waar jij in zit. In het geval van Mevrouw X 0,75%.
Oplossingen
Je hypotheekadviseur kan met jou op zoek gaan naar verschillende oplossingen. Deze variëren van het, vanzelfsprekend, aflossen van je schulden uit spaargeld, tot het zoeken van een geldverstrekker die wil toetsen op basis van de werkelijke lasten van je schuld (en dus niet toetst met 24% jaarlijkse lasten), een lening bij je ouders, een schenking of een gedeelte familiehypotheek. Daarbij wordt rekening gehouden met de beste verdeling van schulden en inbreng van eigen geld en kan de uitkomst zijn dat je niet alleen het huis van je dromen kunt kopen, maar dat je financiële situatie er zelfs beter uit komt te zien dan toen je nog huurde en daarnaast schulden had.
In het geval van Mevrouw X is de Persoonlijke Lening afgelost uit een gedeelte van de overwaarde van de vorige woning. Hierdoor werd weliswaar de rente over €13.000 van haar nieuwe hypotheek niet aftrekbaar, maar de rente van 2,55% die ze over dit deel van de lening betaalt, is nu substantieel minder dan de 7% die ze betaalde over de Persoonlijke Lening. De rest van de overwaarde werd benut om de hypotheek te verlagen en het voldoen van de kosten koper. De DUO-schuld kon blijven lopen, wat gezien de maandlast en rente financieel de beste oplossing is. Met haar spaargeld kon ze de woning inrichten.
Annemieke Westerveld
Hypotheekadviseur Veenendaal
